1、业委会运作、监管问题

业委会是法定的业主自治组织，是业主与物业企业沟通的桥梁纽带。目前我市不少小区尚未成立业委会，有的是呼吁多年、筹备多年，就是成立不了。已成立的业委会也普遍缺少办公用房和经费来源，没有专职人员，运作困难，有的甚至形同虚设。还有的运作不规范，成员乱作为、谋私利，加重矛盾。难以代表业主有效行使管理和监督权。

请问市住建局，作为物业主管部门，下步如何解决业委会组建难、履职难、运作不规范的问题？如何妥善处理业主、业委会和物业公司之间的矛盾纠纷？在相关工作中又如何充分发挥街道社区的作用？

应询：市住建局

市住建局：业主委员会是业主大会的执行机构，也是开展业主自治的核心力量。针对个别小区业委会运作不规范，成员履职难、不作为、甚至乱作为等问题，主要通过三项措施来解决：一是规范完善业委会管理制度。今年，将加快推进《济宁市物业管理条例》立法进程，针对性地完善细化业委会成员选举程序，鼓励支持符合条件的党员、人大代表、政协委员、网格长以及热心公益事业、责任心强的业主参选业委会成员，提高业委会成员的标准、优化业委会成员的构成。同时，配套出台强化业委会监管的指导意见，明确并细化业委会解散、成员资格终止等条件和情形，业委会难以代表业主行使管理和监督责任的，街道办事处可以责令限期改正；逾期拒不改正造成严重后果的，街道办事处可以组织召开业主大会会议，提议解散业委会并启动提前换届程序。二是强化业委会日常监督。根据《山东省物业管理条例》，街道办事处是业主大会和业主委员会的监管主体，社区居委会协助街道开展相关工作。市住建局将对街道、社区加强政策培训和业务指导，由街道、社区监督业委会定期公布公共收益、经费开支、工作报告等信息，保障业主的知情权和监督权；指导街道探索建立业委会履职负面清单、开展业委会履职考核，充分履行好监督业主大会和业主委员会的法定职责。三是提高业委会成员的工作积极性。绝大多数业委会成员都是兼职，从事小区事务没有工作酬劳，往往个人付出的多、实际收获的少，影响工作的积极性。市住建局将探索提升业委会成员履职的激励办法，根据《山东省物业管理条例》规定，从小区公共收益中为业委会成员发放津贴，激发业委会成员的工作积极性。这个过程需要召开业主大会，将业委会成员津贴标准等相关事项纳入业主大会议事规则，如业主大会表决通过，即可动用公共收益向业委会成员发放津贴。目前，深圳市已经就《业主组织若干规定》公开征求意见，明确业主大会可综合考虑物业服务费标准等因素，决定业主委员会委员津贴的标准，具体每月津贴可参照深圳最低工资标准，有关费用从业主共有资金中列支。

解决业主、业委会和物业企业之间的矛盾纠纷，关键在于发挥业委会的作用。业委会既代表广大小区业主的意见，也指导物业企业的服务行为，是业主和物业企业的桥梁纽带。出现矛盾纠纷，作为行业主管部门，首先约谈物业项目经理，了解事情缘由，找到解决矛盾纠纷的关键点；市住建局将采用恳谈会、调解会、联席会“三会制度”，会同街道、社区就矛盾纠纷化解，组织业主代表、业委会、物业企业召开恳谈会等会议，共同会商解决矛盾纠纷。

2、物业服务不达标问题

我们在视察调研时经常发现一些小区日常保洁不到位、垃圾清运不及时，门禁系统形同虚设、人员车辆随意进出、保安不管不问等问题。有些小区物业服务标示着“四星”甚至“五星”级，但是这种基础类的服务都不到位，与合同约定的服务内容更是差距巨大，体现不出“星级服务”的标准。所以业主群众反映物业收费偏高，服务质量偏低，明显的“质价不符”。

我想请问一下，主管部门能采取什么有效措施来加强对物业公司的监管，解决服务不到位、不达标的情况？

应询：市住建局

市住建局：物业企业服务与合同约定不一致、不达标，说到底是“质价不符”的问题。解决这个问题的关键是加强对物业企业服务质量的考核评估，让物业企业时刻绷紧“服务至上”这根弦，主要采取三项措施。一是健全完善物业服务日常考核制度。目前，各县市区基本均已建立了考核制度，组织考核有的是县市区政府、有的是街道和社区，其中任城区、鱼台县对物业管理“质价相符”评价机制作出了有益的探索，将业主满意度作为评价物业服务质量的重要参考依据。下步，将指导县市区持续健全常态化的定期考核制度，进一步增加社区、街道和业主的评分权重，提高小区业主的话语权，并将考核结果纳入物业企业信用评价内容，督促物业企业不断改进和提升服务质量。二是突出示范带动作用。近几年，选树了一批“齐鲁红色物业”星级服务企业和项目，还有市级物业管理样板小区。目的就是通过示范引领，为全市物业企业树立标杆、提供样板。下步，将组织物业企业进行现场观摩学习，让广大物业企业知道跟谁学、学什么，积极营造对标先进、取长补短、比学赶超的浓厚氛围。三是加强物业项目经理培训。项目经理的服务理念、管理经验和专业技能直接影响小区物业团队的服务质量，市住建局将持续加大对物业项目经理的培训力度，邀请国内、省内知名物业经理人来济授课，传授国内先进的物业管理经验，拓宽项目经理的视野、更新服务理念、丰富技能储备，加快提升物业项目经理的管理水平，持续改进和提高物业服务质量。

追问：刚才应询人在答复问题时，提出了要健全完善物业服务日常考核制度。请问：对一些收费高、服务差，日常考核不合格的物业企业，能否设定收费上限，降低收费标准，或给与降“星”处罚？

应询：市住建局

市住建局：针对物业服务不达标，能不能降低星级标准的问题。市住建局将积极探索考核评估结果与星级服务相挂钩的机制，如果物业企业的考核评估没有达到相应星级的服务标准，物业主管部门将会同街道、社区、业委会联合发函通知物业企业降低物业服务收费标准；如果物业企业拒不执行，可以通过业委会组织召开业主大会，提请更换物业企业。

3、城管执法进社区问题

检查发现，不少小区存在违规侵占公共部位、私搭乱建、毁绿种菜、违规倾倒建筑垃圾等现象，物业公司和社区对此没有硬手段，很难解决。基层强烈呼吁“城管执法进小区”。

据了解，住建部和省住建厅正在大力推行“城市管理进社区”活动。请问市城管局，我市下步如何加快推进“城管执法进小区”活动，对相关违法违规行为进行有效监管？

应询：市城管局

市城管局：物业连着千家万户，管理的好坏直接影响群众的幸福感和满意度。对问询中提到的私搭乱建、毁绿种菜、违规倾倒建筑垃圾等现象，有些小区的确不同程度的存在，市城管局在管理中确实存在执法的“边界”意识，主动性不强，工作还有不到位的地方，还要改进和加强。

2021年11月以来，国家住建部、省住建厅和市政府相继作出部署，要求推行“城市管理进社区”。市城管局认真贯彻落实，2022年3月份制定出台工作方案，开展城市管理法律进社区、职责进社区、服务进社区和执法进社区的“四进”活动。将“城市管理进社区”工作纳入全市高质量发展政绩考核体系，提高县（市、区）重视程度。指导各县（市、区）城管部门在全市城市建成区社区内，建立岗位阵地370个，实现建成区城管进社区全覆盖，在中心城区17个镇街建立城管进社区服务站182个，结合网格化管理，下沉市、区两级执法管理人员1174人。严格执行住建部“721”工作，开展专项执法行动182次，依法查处破坏绿化、擅自修剪破坏树木、私搭乱建等群众集中反映的问题。

目前，对由物业管理或者社区管理的小区，出现私搭乱建、破坏绿化等问题，市城管局将结合“四网合一”，以城管社区服务站为阵地，强化执法“硬手段”，增强社区和物业公司管理底气，建立巡查发现、行业管理、社会监督的问题发现机制，部门联动、各负其责、合力攻坚的问题解决机制，对小区城市管理问题早发现、早研判、早处置。一是强化网格员下沉。立足实际，推动各区城管系统人员融入综治网格，市城管局人员下沉到11条直管道路网格，以路为纲，履行职责，推进精细化管理。安排网格员多到社区去，了解群众诉求和物业公司需求。指导督促各区综治网格员兼职采集城市管理领域案件信息，提高时效性、精细度和覆盖面。二是强化部门联动。建立与住建、公安、综治、社区、物业常态化联系的议事协商机制，坚持“社区吹哨、部门报到”，对社区及物业反映的违规侵占公共部位、私搭乱建、毁绿种菜等问题，第一时间依法查处。三是强化执法刚性。聚焦群众反映强烈的突出问题，指导各县（市、区）城管执法部门常态化开展综合整治，加大对社区和小区内违法违规行为的处罚力度，做到刚性执法、有情操作，及时回应群众关切，解决好群众身边问题。

追问：“城市管理进社区”工作已纳入全市高质量发展政绩考核体系，“执法进社区活动”也实现了全市城市建成区全覆盖。那么，在强化监管考核，确保工作落细落实方面，市城管局有什么具体措施？

应询：市城管局

市城管局：为确保“执法进社区”工作做实做细，下步，市城管局将重点在以下几个方面发力。一是加强业务指导。制定今年巩固深化“城市管理进社区”工作方案，重点明确进社区执法的具体内容，告诉各县（市、区）城市管理部门“执法进社区”工作应该怎么干、干什么。二是加强日常调度。方案制定后，重点抓落实，市城管局将制定进社区的活动台账、问题解决台账等工作台账，对各县（市、区）局执法进社区次数、解决了哪些问题实行台账式管理，每月调度各县（市、区）工作开展情况，对各县（市、区）局“城市管理进社区”工作实行月打分，让各县（市、区）时刻绷紧“执法进社区”这根弦，经常性开展“执法进社区”活动，把工作做在平时。三是加强督导检查。通过明察暗访等方式，每月到各县（市、区）检查“执法进社区”工作开展情况，同时，把检查情况纳入平时考核成绩，确保各县（市、区）局把“执法进社区”工作抓实抓细、抓出成效。

4、违规养犬问题

2019年9月1日起施行的《济宁市养犬管理条例》明文规定，重点管理区内禁止饲养大型犬、烈性犬，携犬出户应当使用犬绳牵领。但当前小区内放养大型犬、烈性犬，遛狗不拴绳，携犬乘电梯、进入室内公共场所不戴嘴套等问题并不少见，群众意见很大。物业最多也就是提醒提醒、劝导劝导，根本管不了。

请问相关部门有没有开展小区内违规养犬专项整治的计划？接下来将采取哪些具体措施，切实强化养犬管理？

应询：市公安局

市公安局：市公安局充分履行养犬管理主管部门职责，全面贯彻落实《济宁市养犬管理条例》，多次组织开展不文明养犬专项整治，取得一定成效。但是还如问题所指，社区、小区遛狗不拴绳、携犬乘坐电梯不佩戴嘴套和个别市民暗中饲养大型犬、禁养犬情况确实存在，为有效解决上述问题，我们将采取四项措施强化管理。

一是持续开展日常宣传。公安机关将加大小区内依法文明养犬宣传力度，在小区显著位置悬挂宣传横幅，张贴依法文明养犬宣传海报，营造依法文明养犬浓厚氛围，提升市民文明养犬自律意识。二是落实物业企业管理责任。公安机关将指导督促物业保安、物业工作人员履行《济宁市养犬管理条例》职责，及时劝阻、制止业主违法饲养大型犬、烈性犬，遛狗不拴绳等违法养犬行为，对不听劝阻的，记录留存视频、居民举报等有关资料，并向公安、城市管理等部门报告，查实后依法予以处罚；对携犬乘坐电梯不给犬只佩戴嘴套或者怀抱的，物业工作人员要予以劝阻，不听劝阻的，电梯视频资料交于公安机关查实后依法处罚；对携犬进入个体经营场所的，场所经营者可以禁止携犬入内。三是压实属地管理责任。市公安局将积极推动，将小区文明养犬纳入全国文明典范创建治理范畴，从政府层面同步安排，同步管理，压实街道、社区居委、网格员文明养犬日常管理责任，常抓不懈。四是强化日常巡查执法。市公安局将加大不文明养犬巡查力度，督导属地派出所联合城市管理部门不间断进社区、进小区反复开展巡查执法，巩固治理成果，防止问题反弹，对发现的“遛犬不拴绳、犬粪不清理、养犬不登记、饲养禁养犬”等违法养犬行为，发现一起，处罚一起，典型案例曝光，对发现城区饲养大型犬、烈性犬、犬只扰民的，都可拨打“110”或者“12345”予以举报。7月份，市公安局还要会同有关部门开展不文明养犬专项整治，以更加强硬的措施，行之有效的手段整治不文明养犬行为。

5、老旧小区物业管理缺失问题

当前全市仍有 474 个小区没有物业管理，一些破产企业的单位宿舍或家属院长期处于失管弃管状态，居民强烈期盼引入物业服务。但同时，老旧小区规模小、户数少，物业收费低、收费难问题也客观存在，物业公司普遍不愿意接手。一些县市区对老旧小区物业实行财政补贴，但现在财政压力大，补助资金也有不及时不到位的现象。

请问，目前还没有引入物业管理的老旧小区，怎么尽快实现基本保障？如何规范物业基本服务和收费？

应询：市住建局

市住建局：老旧小区因基础条件差、居民“花钱买服务”意识弱等原因，脱管失管问题比较普遍，已逐渐成为城市物业服务的很大短板。针对这个问题，将通过区分老旧小区的不同特点，尊重居民意愿，以市场化服务为主体，国有物业服务企业、社区领办的公益性物业服务企业、专业性社会组织进行兜底，促进老旧小区管理的良性循环。一是对于配套设施相对独立、较为完善，又有一定规模的老旧小区，采取组织召开业主大会并选举业主委员会，由业委会依法选聘物业企业，对小区提供市场化的物业服务。二是对于不具备引入市场化物业的老旧小区，按照社区民主自治的原则，由社区居委会代表社区居民，把整个片区或者整个社区的老旧小区进行整合、打包，统一选聘物业服务企业，给老旧小区提供基本的卫生保洁、垃圾清运、保安管理等基本服务。三是如果街道、社区引入物业企业困难，还可以由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，或者是由社区自己成立物业公司，进行自我管理、自我服务。

追问：据了解，潍坊等地市探索由社区领办物业公司，对老旧小区提供兜底服务，效果良好。我市在社区领办物业公司方面工作进展如何？存在什么困难问题？下步如何解决？

应询：市住建局

市住建局：针对社区领办物业公司方面，作为行业主管部门，市住建局主要采取两项措施来推进这项工作。一是以老旧小区改造为契机，统筹考虑老旧小区物业管理服务的兜底措施。凡是纳入老旧小区改造的项目，改造完成后，将根据业主意愿，对后续物业管理实施兜底，择优选择物业企业进行承接服务。二是联合街道、社区、业主代表召开会议，广泛征求小区业主意见，指导社区择优选择拟提供物业服务的企业名单，以业主大会会议等形式进行投票表决，让居民投票选择将引进的物业服务企业。

6、违规装修问题

实际生活中存在许多违规装修、野蛮装修，擅自改变房屋结构，破坏承重墙体的问题，造成极大的安全隐患。一些物业公司对此类问题事先不提醒、日常巡查不到位、劝阻报告不及时；主管部门对家装行业的监管也相对薄弱，对违规装修行为的处罚、整改力度还不到位。

请问市住建局：如何管好房屋违规装修、野蛮装修问题？

应询：市住建局

市住建局：违规装修、野蛮装修存在极大的安全隐患，也会对左邻右舍产生噪音影响。针对这个问题，根据《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》，将通过三个阶段来规范管理业主的装修行为。一是装修前。指导物业企业督促业主交纳装修押金，登记业主信息、签订装修协议，明确住宅装饰装修工程的工期，允许施工的时间（每天12时到14时、19时到次日7时，不得进行影响相邻业主或者使用人正常休息的住宅装饰装修活动），废弃物的清运与处置，住宅外立面设施、防盗设施和其他设施的安装要求，保证金的收取与退还，违约等事项；并将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知装修业主和装修企业，业主在装修前要告知邻里。二是装修中。要求物业企业对小区内的装修户进行巡楼巡检，排查装修过程中是否存在违规行为、是否存在安全隐患，一旦发现违规装修等行为，及时劝阻制止；对劝阻、制止无效的，及时报告住建、城管、公安、消防等部门，有关部门依法予以处理。三是装修后。物业企业应组织装修验收，重点查看承重墙、主体梁是否破坏，水管、电线是否出现漏水和漏电等问题。通过以上三个装修阶段的过程管理，基本能够防止违规装修、野蛮装修情况的发生。

居民室内装修噪声属于社会生活噪声类污染。针对这个问题，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》《环境噪声污染防治法》规定，对违反规定、从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的环境噪声、干扰他人正常生活的，由公安机关给予警告，警告后不改正的，处二百元以上五百元以下罚款。出现装修噪音扰民行为的，可以首先向小区物业进行反应，由物业企业进行劝阻、调解；劝阻、调解无效的，可以拨打110报警投诉装修噪音扰民，由公安机关给与处理。

追问：对于部分业主装修不分时段、噪音严重扰民的问题，城管局下步将采取哪些措施加强监管？

应询：市城管局

市城管局：针对部分业主装修不分时段、噪音严重扰民的问题，市城管局将立足职能，一是强化宣传引导，利用“城管进社区”活动，宣传相关法律法规，配合住建、物业等部门单位，积极引导业主合理文明安全装修，督促施工人员合理安排并严格遵守施工时间规定，严禁不分时段、不分昼夜施工扰民行为，提高业主共同维护温馨宜居家园的主观能动性。二是强化日常巡查，通过前置服务、提前介入、加密巡查等方式，与住建、物业公司以及属地街道、社区多方发力、形成合力，变“事后查处”为“事前介入”，从源头管控遏制小区内私自开设门窗、私搭乱建、随意倾倒建筑垃圾、装修噪音扰民等违规行为的苗头。三是强化执法监管，对拒不整改、性质严重的，坚持依法行政，依照相关法律程序实施处罚。探索建立“部门及时沟通、案件及时提醒、线索及时移交”的工作机制，积极融入社区治理，通过借势借力、协调联动、齐抓共管，达到“1+1＞2”的效果，将违规问题化解在萌芽状态，营造安全、和谐、舒适的宜居生活环境。

7、二次供水问题

据了解，目前我市高层住宅小区的二次供水设施绝大多数仍由物业公司进行管理维护，普遍存在运行管理不规范、不专业、不到位的问题。同时，物业公司额外承担了二次供水运行维护费用，却不能在物业费中收取，对此也有意见。2022年1月1日施行的《济宁市城市供水管理办法》第三十九条规定：“市、县（市、区）城市供水主管部门应当会同相关部门制定城市居民住宅二次供水设施改造移交实施方案，报经本级人民政府同意后组织实施。城市居民住宅二次供水设施按照标准进行改造后，移交城市供水企业运行维护。”

请问，市级层面的改造移交实施方案制定到什么程度了？下步工作如何具体操作、加快推进？各项工作有没有具体时限？

应询：市城乡水务局

市城乡水务局：近年来，为加快推进我市城市居民住宅二次供水设施移交工作，城乡水务局积极组织到外地考察学习先进经验做法，起草完成《济宁市主城区居民住宅二次供水设施改造移交工作实施方案》（草案）；加快推进试点工程建设，完成睿湖壹号、瑞马名门等小区二次供水设施智能化改造，并移交自来水公司管理维护；督促指导自来水公司每月对二次供水水质进行检测并在网站公开，每半年组织人员对二次供水设施进行监督检查，确保居民二次供水安全。

下一步，城乡水务局将从三个方面加快推进居民住宅二次供水设施移交改造。一是加快移交改造方案制定。尽快将《济宁市主城区居民住宅二次供水设施改造移交工作实施方案》（草案）征求相关单位意见，认真研究、充分吸纳各方意见和建议，进一步修改完善，计划2023年12月印发。二是加快推进移交改造进度。成立济宁市主城区居民住宅二次供水设施改造移交工作专班，按照分批改造、分批移交的原则，统筹解决移交改造工作中遇到的各种问题，确保二次供水设施移交改造工作顺利推进。三是积极筹措移交改造资金。做好二次供水设施移交改造项目包装，申请政府专项债券支持，加强对上协调，积极争取中央和省级专项资金支持，多渠道筹集资金，为二次供水设施移交改造做好资金保障。

8、电梯安全问题

老百姓对电梯安全非常关注，但是有的小区物业对此却不够重视，日常管理不到位，检测维修不及时，能凑和就凑和，能拖就拖。部件老化、故障频发。特别是使用多年的老旧电梯，更新改造困难，带病运行不在少数，加剧安全隐患，影响居民出行。

《济宁市电梯安全条例》今年5月1日施行，请问市场监管局，下步如何全面提高电梯安全保障水平？如何解决老旧电梯更新改造难的问题？

应询：市市场监管局

市市场监管局：《济宁市电梯安全条例》共八章、五十五条，进一步明确了相关单位职责分工、电梯使用管理和维护保养、检验检测和安全评估、电梯应急处置、法律责任等方面的内容，特别是规定了新建楼房电梯交付使用前，建设单位要完成电梯机房、井道、轿厢内通信和无线信号覆盖。《条例》今年5月1日实施后，我市电梯安全又多了一道法治保障，人民群众的乘梯安全更加有保障。截至目前，全市共有在用电梯44358台，为持续提升我市电梯安全水平，下步市场监管局将重点做好以下工作：一是落实企业主体责任，提高电梯安全管理水平。督促电梯使用单位严格落实安全管理制度，认真做好电梯日常维护保养和例行安全检查，确保电梯始终处于好的工作状态。加强双重预防机制建设，常态化开展安全风险分级管控和隐患排查治理，规范提升电梯安全管理水平。加强电梯安全应急能力建设，定期开展应急演练，提升应急响应和应急处置能力。二是全面实施智慧监管，提高电梯维护保养水平。电梯作为机电设备，三分用七分养。今年要全力推进电梯信息化、无纸化维保工作，目前兖州区已开展试点运行，力争6月1日起在全市全面实施。无纸化维保的工作原理是通过在电梯的轿厢、机房和底坑加装电子标签，维保人员在现场维保时扫描电子标签并上传维保图片至智慧维保系统，从而有效避免电梯虚假维保问题。群众也可以用手机扫描电梯轿厢内的二维码查询电梯维保情况。通过信息化监管和社会共治，促使电梯维保单位改进维保工作，提升维保质量。三是强化电梯综合监管，巩固提升安全监管水平。加强电梯安全执法处罚力度，对使用超期未检电梯、电梯安全保护装置失效等违法行为的使用单位，坚决依法予以处罚，持续释放严惩重罚的强烈信号。强化约谈警示手段运用，定期对电梯困人率较高的电梯使用单位和维保单位进行警示约谈。开展电梯安全专项治理，及时排查消除电梯安全隐患，保障电梯安全运行。四是加强安全知识宣传，提升群众安全乘梯意识。积极开展电梯安全周活动，通过发放电梯安全宣传册、监管人员现场教学，观看电梯原理动画、警示教育片等多种形式，广泛宣传电梯安全常识，积极倡导文明乘梯、安全乘梯理念，提高群众安全意识和应急处置能力。

受业主意见不统一、维修资金提取不方便等因素影响，老旧电梯的更新改造存在一些困难，需要相关部门、物业公司以及业主们共同努力才能做好这项工作。按照《济宁市电梯安全条例》有关规定，市场监管局负责更新、改造电梯的监督检验工作。下步市场监管局将立足自身职责，配合有关部门积极做好以下工作：一是做好更新改造电梯的监督检验工作。当前老旧电梯更新改造的难点是资金筹集难，建议物业公司积极与业主进行沟通，努力争取业主的支持，这样才能顺利申请维修资金。市场监管部门将全力配合做好新安装、改造电梯的监督检验工作。二是组织开展老旧电梯安全评估。鼓励物业公司或小区业主对使用15年以上的电梯进行安全评估，确保电梯安全运行。2021年以来，市场监管局每年对120台“老旧电梯”开展免费安全评估，今年市场监管局还将继续为群众免费开展这项服务。

9、电动自行车充电难问题

我市大部分小区在规划建设过程中没有考虑非机动车充电问题，普遍缺少电动自行车充电场所和设施。有的小区即使新建了充电桩，但往往车棚远、充电插座少、充电费用高、车棚管理无序、车辆停放杂乱，进出困难，业主充电很不方便，不得不“飞线”充电或在屋内、储藏室内充电，影响消防安全。

请问对于小区内电动自行车充电难的问题，下一步如何统筹推进、系统解决？

应询：市住建局

市住建局：小区内电动自行车充电问题的确是小区业主广泛关注的生活问题。由于前期规划未考虑到业主出行的方式和需要，在小区规划中没有明确和布局非机动车停车场地和充电设施，导致小区内普遍缺少电动自行车充电场所和设施。针对这个问题，作为物业行业主管部门，将从以下两个方面解决：一是增设停车和充电设施。已建成的小区，通过业主大会会议，根据小区业主需求总量，在闲置空地等公共区域增设停车棚和充电设施，健全完善小区电动自行车的停放和充电设施。二是从源头上化解。针对新建小区，市住建局将在项目建设条件意见书中，详细明确电动自行车车棚及充电设施的数量、位置、配比等要求，从源头上直接解决小区电动车停放和充电问题。同时，指导物业企业广泛宣传“飞线”充电、储藏室充电的安全危害，提高居民的安全防范意识，逐步推广在小区内增设禁止电动自行车上电梯设备，倡导业主用小区公共充电设施充电，切实解决电动自行车停放难、充电难的问题。

追问：充电难的一大问题是充电车棚管理无序、车辆停放杂乱无章。各种非电动的自行车、三轮车、摩托车随便乱进乱停，充电位都占满了，进出都困难，更谈不上电动车辆有序、高效充电了。请问这个“重建轻管、建完不管”的问题怎么解决？

应询：市住建局

市住建局：在日常检查和群众投诉处理中，也发现，部分小区确实存在这些问题，市住建局也正在采取堵疏结合等多种措施，全力改善这种情况。首先，督促物业企业加强日常的巡查管理，加强对业主的告知宣传力度，发现乱停、乱放行为的，一定要第一时间劝阻、制止，张贴或者当面送达限期整改告知，如果限期内业主不自行清理的，由物业企业在街道、社区指导监督下进行集中清理。其次，加大宣传力度，指导物业企业采取走访入户、集中宣传等方式，提高居民的自我管理意识，进一步规范小区内管理秩序，共同维护好小区的居住环境。

10、物业收费纠纷案件审理问题

“物业费收缴难”是调研中物业企业反映较多的问题。部分业主物业服务有偿消费意识不强，不催不交；有的业主以物业服务不达标为由，拒交物业费；个别业主甚至长期恶意欠交拒交。不少物业企业都采取向法院起诉的方式追缴物业费。

请问法院的同志，对这类缴费纠纷案件，如何依法依规妥善办理？

应询：市法院

市法院：首先，及时受理物业公司的诉求。因这类纠纷的双方当事人各执一词，矛盾较大，所以在处理这类案件时，往往先推送法院调解中心进行诉前调解。从审判实践来看，60%-70%的纠纷能够在诉前调解阶段加以解决，对无法调解成功的案件及时立案，积极发挥人民法院在调处纠纷中的主导作用。大家可以看一组数据，2021年全市法院共受理物业费催缴纠纷案件2440件，占比3.61%；2022年立案数量下降到1086件，占比1.86%。从立案数量上看，虽然到法院立案的案件数量呈逐年下降趋势，但实际上总体数量仍呈高位运行状态，立案数量的减少与全市法院加大诉源治理和诉前调解工作有直接关系，大部分案件在诉前调解阶段得到化解。

其次，公正、高效地审理和执行该类纠纷。在裁决时坚持保障实体正义、尊重双方物业合同约定原则，对于不讲诚信、无故拖欠物业费的业主，当判则判，及时执行；对于物业公司虽然提供了保洁、安保等基本服务，但明显有服务缺失的情况，在判决给付物业费时酌情减免。

再者，做好判后答疑工作。当事人对案件裁判结果存在疑惑、不满的情况下，要求案件承办人员耐心细致地做释法疏导工作，讲清楚案件为何这样判、判决的依据何在，让当事人能够真正理解判决结果的内涵，争取做到胜败皆服。

追问：据了解，临沂市兰山区设立了专门的法官工作室，对物业类纠纷案件实行“一站式多元解纷机制、一站式诉讼服务”，集中开展诉前调解、诉调对接和诉讼案件的立案、送达、开庭、判决等工作。

应询：市法院

市法院：我市各级法院在优化物业纠纷审判程序、开展诉前调解等方面采取的措施：因物业服务类纠纷总体占比不大，我市没有单纯针对物业服务类纠纷设立专门法官工作室，但物业服务类纠纷一般均纳入速裁团队进行审理，争取做到“快立、快转、快审、快判”，缩短案件审理周期。一是设立调解室，专人专职调解。安排调解经验丰富的调解员充实到诉前调解队伍中，在法官的指导下专门负责调解工作，促进纠纷及时、稳妥化解。二是规范诉前调解行为，完善工作机制。定期组织召开诉前调解工作会议，交流总结经验，认真归纳工作中存在的问题，深入分析原因，积极探索诉前调解工作新模式。三是加强部门联合协作，发挥多方优势。加强与住建部门、街道、社区等单位的对接，努力形成解决矛盾的合力，从源头上减少纠纷的产生。

下一步，市法院将采取以下措施完善物业服务类纠纷调解：一是选择典型案例巡回审理，强化法制宣传和教育。起到“审理一案、教育一片、化解一批”的以点带面效果，通过电视台、网络媒体等加强宣传力度，促进业主自觉履行义务，同时强化物业公司的服务意识。二是建立健全培训制度，提升调解员业务技能。对调解员定期开展业务培训，通过专题讲座、庭审观摩等多种方式提高调解员的法律专业水平和调解技巧。三是加大争取当地党委政府的支持力度。积极协调当地党委政府，通过公开选聘，吸纳更多优秀调解员进入调解队伍；协调地方政府争取资金，落实调解员的各项待遇，提高工作积极性。

11、通讯线缆“飞线”整治问题

许多老旧小区的通信线缆“蜘蛛网”交缠问题突出。废线清理不及时，新线敷设随意，乱接乱扯，能用就行，缺乏基本的归纳整理，整体杂乱无章；各类信号箱、网线盒损坏废弃，维修清理不及时的问题也随处可见。严重影响市容，影响创城。

请问，对以上问题，下步如何进行系统规范整治？

应询：市工信局

市工信局：一是加强组织领导。成立信息通信服务保障专班，深入基层调查摸底，针对存在的突出问题，拟制《“飞线”整治工作三年行动计划》，明确职责分工、责任人，区分任务和完成时限，结合文明城市创建、老旧小区改造、重大项目建设等，集中力量开展“飞线”整治。同时，督促各县（市、区）参照市里的做法，成立专门工作机构，增加人力财力实施“飞线”整治，确保“飞线”整治工作落到实处。二是加大协调力度。建议延长落实《济宁市支持城镇老旧小区改造十条措施》，对产权属于通信专营单位的，督促各通信专营单位负责改造，对产权不属于通信专营单位的，由通信专营单位承担公共部位管线改造总费用的50%。同时，督促县（市、区）筹集并保障其余部分改造经费。三是积极对上争取。市工信局将联合三家通信运营商积极主动对接省公司，争取将“飞线”整治列入年度重点支持范围，确保“飞线”整治工作有相应经费保障。

追问：检查中发现，还有不少小区的电力线缆、空调线缆和排水管、太阳能水管，以及报箱、奶箱等，存在安装不规范、没标准的问题。废弃的线、箱不及时清理、在用的凌乱脏污。一些小区下大力气进行了专项整治，但也存在前治后乱的现象。

请问市政府，这个问题下步怎么建章立制，特别是建立工作长效机制，统筹解决，避免反复？

应询：市政府分管秘书长 田宏欣

市政府分管秘书长 田宏欣：针对这个问题，主要采取以下措施：一是完善制定标准导则。指导督促住建、工信等相关主管部门，邀请专家团队，对影响小区安全和环境风貌的各种因素、各种问题进行系统全面分析、梳理，重点聚焦电力、电信线缆、空调太阳能安装、报箱、奶箱等问题。认真分析产生的原因，制定有针对性地措施，对症下药，既要保证安全，又要整洁美观，还要有特色。形成我市居住小区环境面貌提升改造的标准导则，从样式到施工到管理，形成一个闭环，作为下一步工作的一个基本技术准则。也就是先解决标准的问题。二是尽快消除存量。聚焦专项整治后存在的前治后乱现象，对前期改造完成的小区，开展一次拉网式排查。对出现反弹的小区，建立台账，明确责任主体和整改措施，将问题和整改要求推送相关专营单位，住建、工信等部门加强督导，确保按要求整改到位。三是强化日常监管，落实有关责任，严控增量。落实专营企业、物业企业、主管部门、属地的主体责任和监管责任，同时加强对从业人员的教育引导，确保制定的标准导则能执行、出效果。明确怎么做、谁来做、谁监管，形成长效机制，彻底解决出现反复的问题，切实为群众提供一个整洁、安全的生活环境。

下一步，市政府将督促有关部门、属地政府，制定时间表、路线图，系统推进。说了算、定了干、按期完，制定标准导则，完成反弹整改，形成长效机制。

12、擅自改变房屋用途问题

《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”调研发现，目前有的小区、特别是开放式小区，普遍存在着擅自使用车库、储藏室、住宅等场所开设小餐馆、小商店、培训机构等现象，产生噪音、油烟污染，以及外来人员频繁进出小区导致的安全问题，影响业主正常生活。

请问：行政审批局对这类个体工商户或公司，是如何审批的？

应询：市行政审批局

市行政审批局：根据《山东省人民政府关于贯彻国发〔2014〕7号文件推进工商注册制度便利化加强市场监管的实施意见》、《山东省市场监督管理局关于统一全省市场主体住所登记承诺书的通知》（鲁市监注字〔2020〕388号）、《济宁市市场主体住所（经营场所）登记管理办法》的相关规定，办理营业执照实行住所（经营场所）申报制。即在申请登记个体工商户或公司等市场主体时，对于“住所使用相关文件”，申请人不需要提交房屋权属证明或房屋租赁协议等证明材料，由申请人填写《山东省市场主体住所（经营场所）申报承诺书》，就住所的产权权属、使用功能及法定用途作出符合事实和规定的承诺，即可申请办理营业执照。登记机关不再审查其产权权属、使用功能及法定用途，申请人对申报内容的真实性、合法性负责。对于目前存在的擅自改变房屋用途，就住所虚假承诺的现象，将在办理营业执照环节中，加大对诚实守信等价值观的宣传力度，让市场主体知晓虚假承诺的需要付出的信用与经济成本代价，对市场主体做出谨慎承诺的提醒，对承诺行为做出正确引导，提高市场主体法律责任意识，提高自我约束力和诚信力。

市场主体按照营业执照中的经营范围从事相关经营活动时，对于应依法取得前后置许可的事项，应按规定获得相关许可审批后，方可从事如餐饮、培训机构等经营活动。市行政审批服务局严格按照法定要求，对住所（经营场所）不符合许可条件的，做出不予许可决定，不予办理相关证件。同时，加强对县级行政审批部门的指导，充分发挥市县一体的联动作用，统一标准，同一事项市域内无差别办理，严把关于住所条件的许可关。

对于市场监管等行业主管部门在监管过程中查处的涉及虚假承诺的需吊销的行政处罚，市行政审批服务局积极配合做好相关许可的注销工作。

追问：城管部门对擅自改变房屋规划用途行为如何加强监管？

应询：市城管局

市城管局：一是加大宣传力度，强化事前预防。以“城管进社区”为载体，推进法律进社区，积极宣传严禁擅自改变房屋用途的相关法律法规，引导产权人自觉遵守相关法律规定。二是实行联合治理，提升监管成效。与住建、市场监管、公安、属地街道社区、小区物业公司密切沟通联系，对小区内的经营性住房进行摸排，对不能提供证明房屋用途证明材料的，由住建部门进行核实；对属于改变房屋用途但需要补办房屋用途变更手续的，由行政审批部门负责审核办理；对不能补办房屋用途变更手续的，会同市场监管等部门下达责令改正通知，对逾期不改正的，采取联合执法的方式开展整治。

13、公共收益不公开问题

按照有关规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，物业服务企业代为收取的，应当单独列账，独立核算，按季度公示收支明细。

目前，我市大部分小区的公共收益都由物业代管，但有的物业擅自将小区公共部位及设施对外出租，操作不透明，信息不公开，也不按规定公示收支情况。许多业主因为公共收益选择性公开、公开内容与实际不符的原因拒交物业费，引发矛盾纠纷。

请问，市场监管部门下步将采取哪些具体措施，切实规范住宅小区公共收益保管、使用？

应询：市市场监管局

市市场监管局：当前确实存在有些小区公共收益不按规定公示收支的情况。为解决我市部分小区存在的公共收益入账不规范、信息公开不透明、使用管理不当等问题，进一步规范公共收益资金的管理使用，将做好以下工作：一是加大有关公共收益政策的宣传力度，提高政策知晓度，配合物业主管部门督促物业服务企业按照物业服务“三公开”的要求，完善物业服务信息的公开公示，向业主公开公共收益信息等内容，让群众明明白白消费。二是立足自身职责，持续加大对公共收益的监管力度，进一步规范物业服务企业公共收益收支行为，要求其单独列账，独立核算，按季度公示收支明细，未按规定公示、使用和管理物业共用部位、共用设施设备收益资金的违法违规行为，依法依规查处，构成犯罪的，及时移交公安机关。三是畅通投诉举报渠道，对群众的举报投诉认真调查、快速处理、及时反馈，依法从严查处未按规定公示、使用和管理公共收益资金的违法违规行为，并且坚决予以曝光，形成有力震慑。四是学习外地先进经验，如省内的青岛城阳区、福建的宁德市发布了有关公共收益的管理细则，市市场监管局将配合物业主管等部门完善公共部位收益监管措施，制定出台我市的住宅小区公共收益管理办法，对小区公共收益的使用、分配、管理等问题，进行细致明确的规定，维护广大业主的合法权益。

14、物业收费政策标准问题

调研中有不少物业企业反映我市的物业收费标准多年没有调整，目前的收费标准偏低，不符合现实，企业成本高、压力大。也有不少业主认为物业收费偏高，希望能调整物业服务的政府指导价，或放开实行市场调节价。

请问市发改委，我市对物业服务的价格收费政策是怎么考虑的？下步是否会根据形势需要进行优化细化或动态评估调整？

应询：市发改委

市发改委：业主和物业企业对物业收费标准都十分关注，部分业主认为物业企业提供的服务不到位，物业服务收费偏高；而部分物业企业反映我市的物业收费标准偏低，企业压力大。市发改委针对以上问题认真开展了调研：

从物业服务收费定价权限来说，根据《价格法》和《山东省定价目录》，“普通住宅前期物业服务收费标准”实行政府指导价，不允许放开实行市场调节价。对于成立业主委员会的小区，实行市场调节价。经对接物业主管部门，目前我市约有70%左右的小区已经成立了业主委员会。成立业委会的小区物业服务收费不受政府指导价的约束，可以由业委会代表业主与物业企业通过合同约定。

从价格政策来说，物业收费标准制定和调整关系到广大群众和物业企业的切身利益，既要综合考虑物业服务的社会平均成本、经济社会发展水平及社会承受能力等多方面因素，又要充分听取消费者、经营者和有关多方面意见和建议。为了物业收费政策更贴合实际，近年来价格主管部门对物业收费政策进行了优化补充。2018年、2020年价格主管部门先后两次对市城区符合调整的物业服务收费有关政策及时进行了补充、完善和修订。目前的收费政策为物业企业留出了价格调整空间。价格主管部门依据住建部门确定的5个星级物业服务标准制定对应的物业服务收费基准价格，物业企业可在上浮不超过10%、下浮不限的范围内，通过合同来约定具体的收费标准。每个星级的基准价对应的是该星级物业服务的平均水平。如果物业企业能提供高于该星级服务内容平均水平的物业服务，则可以对基准价进行上浮，提高物业企业收入。如果物业企业提供的服务低于平均水平，应降低物业收费，否则可能无法经营或被淘汰出局。据统计部门统计，结合我市物业收费在全省的位次，我市目前的物业服务收费标准和城镇居民人均可支配收入水平是基本匹配的。另外，物业企业经营受多重因素影响，除物业收费标准外，还受物业费收缴比例、物业服务水平影响。经调研，物业服务好的小区，物业费的收缴比例能达到80%以上；物业服务差的小区，物业费收缴比例低于70%甚至更低，物业费收缴问题会影响到物业企业生存和发展。

下一步，价格主管部门将在前两次对物业服务收费政策补充的基础上，于7月底之前第三次对符合调整条件的物业服务收费有关政策进行补充完善，进一步发挥价格杠杆作用协助疏导业主和物业服务企业矛盾。

15、老旧小区停车难问题

市人大常委会高度关注老旧小区停车难问题，在去年的停车场建设管理专题询问会议上，对在老旧小区周边道路施划夜间停车泊位，和开放老旧小区周边企事业单位内部停车场的问题，做了重点询问。

请问住建和交警部门，目前这两项工作的整改推进情况如何？下步如何进一步解决？

应询：1、市住建局 2、市交警支队

市住建局：近年来，随着生活水平的加快提高，家家户户都有了机动车，甚至一家不止一辆，但老旧小区建成年代比较早，当时的规划建设没有考虑到家庭汽车的普及速度，规划配建的停车位很少，大都没有足够的地方停车，造成老旧小区停车难的问题。针对这个问题。主要是从三个方面来推动解决。一是通过老旧小区改造增加停车位。对实施老旧小区改造的小区，将机动车停车位建设改造作为基础类必改内容，凡是纳入年度改造计划的老旧小区，都会在改造中增设停车位。改造中主要通过利用小区内部原有空地、闲置场地等改建为停车场，或者通过拆违拆临、腾挪空间建设小型立体停车位。去年，在全市完成的129个老旧小区改造中，新建改建了6500个停车位，有效缓解了老旧小区停车难问题。二是指导物业企业加强小区停车管理。对有物业服务的老旧小区，要求物业企业加强小区封闭管理，增设门禁对现有车位实行统一管理，规范外来车辆出入、停放，减少外来车辆造成的小区车位使用紧张情况。同时，指导物业企业挖潜小区现有空间，完善小区内部停车位划定，适当增加停车位。三是积极推进企事业单位内部停车场限时开放。协调主城区部分机关、事业单位内部停车场实行错时免费对外开放的政策，目前，主城区有62家单位共3243个车位实行错时免费开放，一定程度缓解了居民的停车压力。下步，将加大企事业单位错时停车政策和车场位置的宣传推广力度，推进错时停车场信息联网，方便居民查询，提高停车场使用效率。

市交警支队：自去年停车场管理专题问询会召开以来，市公安局交警支队认真落实会议精神，结合创建全国文明典范城市工作，加强停车秩序管理，积极施划停车泊位，针对老旧小区周边道路停车较为集中的地方，交警支队联合各区创城办、城区各街道，举办主次干道、背街小巷规范停车泊位施划现场观摩会，按照“属地街道设置施划，交警现场指导”的原则，深入推进路内停车泊位施划工作。

一是积极施划停车泊位。市交警支队将根据各小区周边道路实际情况，进一步挖掘现有道路空间潜力，在充分调研论证的基础上，按照应划尽划、能划尽划的原则，对符合《城市道路路内停车泊位设置规范》的道路尽量多设置停车泊位。特别是在老旧小区及周边医院、学校、市场等重点部位背街小巷，积极施划停车泊位，想方设法解决群众临时停车实际需求。截止目前，共新增停车泊位12256个、同比增长38℅，其中背街小巷新增车位8140个，做到应划尽划，尽量满足群众的停车需求。

二是确保道路安全畅通。市交警支队在设置路内停车泊位时，将在考虑机动车车主的停车需求的前提下，严格遵守《城市道路路内停车泊位设置规范》，对照“大城市路内停车泊位设置比例不得超过10%；对于双向通行道路路面实际宽度大于等于12米的可两侧设置、大于等于8米低于12米的可单侧设置、低于8米的不可设置；对于单向通行道路路面实际宽度大于等于9米的可两侧设置、大于等于6米低于9米的可单侧设置、低于6米的不可设置；城市快速路、主干道不应设置路内停车泊位”的标准，在尽量满足群众停车需求的同时，统筹兼顾消防安全通道、机动车及非机动车、行人的正常通行，确保群众出行安全、畅通。

三是加大路面管控力度。进一步加大路面巡逻管控力度，通过短信提醒告知、现场处罚和非现场抓拍等方式，及时发现、处罚、拖移乱停乱放机动车；对群众举报的长期占用路内停车泊位、符合报废标准的“僵尸车”进行拖移处理，清理违法占道车辆，规范路面停车秩序，有效提高路内泊位周转率和利用率。

追问：对于小区内常见的“僵尸车”长期占车位，或者用个摩托车、自行车、破椅子、烂花盆等强行占用车位等情况，群众管不了、物业也劝阻无效的，该向哪个部门反映查处？

应询：市住建局

市住建局：对小区内常见的强行占用停车位问题，一是加强日常的宣传引导。利用小区的宣传栏、微信平台、电子屏等宣传途径，提醒业主自觉遵守“业主管理规约”，文明停车，有序停放，自觉维护小区秩序。二是加大日常巡查管理。物业服务企业加大每日巡查力度，对乱停乱放、占用停车位等问题进行劝阻制止，要求业主按照管理规范停放车辆。三是加大处罚。对劝阻无效的，小区物业服务企业及时向县市区物业主管部门、街道反映情况，协调相关公安、城管等相关执法部门进行处置，及时乱占停车位问题。

16、既有住宅小区破绿改建停车位问题

根据《民法典》规定，物业公司征得相关比例业主同意后， 可将小区绿化带改建为停车位。对于这类改建，许多业主表示欢迎，但也有一些业主持不同意见，反复投诉，导致车位改建困难，引发矛盾纠纷。

请问，绿化带改建车位问题，如何依法按程序实施？

应询：市行政审批局

市行政审批局：关于既有住宅小区提升改造项目，省、市优化提升工程建设项目审批制度改革专项小组办公室先后出台了《关于优化城镇老旧小区改造项目审批的指导意见（试行）（鲁建审改字〔2020〕24号）和《济宁市优化城镇老旧小区改造项目审批服务工作方案（试行）》（济建审改字〔2020〕14 号），明确规定不增加建筑面积、不涉及主体结构变动、不改变土地权属的低风险老旧小区改造项目，改造方案经居民同意后，根据改造内容，住房城乡建设部门组织发改、财政、自然资源、行政审批、城市管理等相关部门联合审查改造方案，邀请专营单位和社区居委会、业主代表参加，通过后实施即可，无需办理建设工程规划许可证、施工图审查以及施工许可等手续。既有住宅小区增设停车位，属于老旧小区改造提升的一部分，适用于上述文件的规定，无需办理建设工程规划许可证、施工图审查以及施工许可等手续。

如果涉及将小区绿化改建为停车位，根据《城市绿化条例》《山东省城市绿化管理办法》的相关要求，应该以不低于原标准补建、补植相应数量、规格的绿地、树木。在办理程序上，由小区物业（没有物业的需社区居委会）征求业主同意后（应征求不低于3/4的业主参与，取得这其中不低于3/4的业主同意），制定小区改造方案（含绿化移植方案），由住房城乡建设部门组织发改、财政、自然资源、行政审批、城市管理等相关部门联合审查改造方案，邀请专营单位和社区居委会、业主代表参加，审查通过后即可组织实施。

17、维修资金交存使用问题

《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”调研发现，个别小区业主并未交纳维修资金，申请使用时，给费用分摊造成困难。同时，维修资金申请流程较为复杂，一般使用程序也需要几个月，对于消防、电梯等事关群众生命安全的设施，在维修资金应急使用上也没有成熟的流程规定，操作起来比较困难。

请问：1、对于维修资金漏交、欠交和余额不足问题，主管部门有何对策？

2、维修资金应急使用难问题下步如何具体解决？

应询：市住建局

市住建局：住宅专项维修资金实际上是房屋的“养老金”。近些年新建成交付的小区，维修资金交存情况比较好；漏交、欠交和余额不足等问题，往往出现在建成时间比较早、维修频率比较高的老小区。2006年我市启动维修资金交存使用工作之前，已经办理房屋所有权的房屋存在维修资金漏交问题。针对维修资金漏交、欠交等问题，将重点采取四项措施：一是加大宣传力度。多形式、多渠道向群众宣传住宅专项维修资金的法规政策，重点在商品房交付前扩大宣传覆盖面，主动向业主解疑释惑，提高群众知晓度和认可度。二是把好收取前置关。2018年主城区前置了维修资金收取关口，维修资金由原来的办理房屋所有权证时交纳，前置到业主上房时交纳，维修资金管理人员到业主上房现场集中收取。三是积极实施追缴。2019年住建局、发改委、司法局联合下发了《济宁市主城区首期住宅专项维修资金收交工作实施方案》，明确了对拒不交纳的业主采取下律师函、计入个人不良信用、社会曝光等催缴办法，建立了首期住宅专项维修资金追缴动态台账。同时，对问题较集中的恒大名都、阳光盛景园、鸿顺官邸等小区开展了首期住宅专项维修资金追缴行动，追缴户数2415户，追缴金额约1992万元。四是建立挂钩机制。依据新出台的《山东省住宅专项维修资金管理办法》，维修资金与商品房预售资金建立了挂钩机制，未售出房屋直接从开发建设单位预售监管资金中划转。同时，要求开发建设单位在解除预售资金监管前做出书面承诺，对已售出尚未交纳维修资金的房屋，在办理上房手续和办理房屋确权手续时协助把关。

维修资金应急使用方面。《山东省住宅专项维修资金管理办法》虽然对应急维修作出了规定，但部分业主对这种先修后告知的做法不接受。下步，一是大胆探索维修资金的计划使用，业主委员会、物业企业可以一次制定全年的维修计划，一次表决多个维修项目。二是推进住宅专项维修资金管理信息化建设，按照市住建局印发《关于实施住宅专项维修资金支用业务线上办理的通知》要求加大线上审核、线上表决的使用力度，用信息化手段压缩维修项目审核时间。三是进一步明确维修资金应急使用程序，6月底出台电梯应急维修的使用程序，明确流程、明确范围。同时，对现有的维修资金使用程序进行梳理，优化简化现有程序。

18、开发遗留问题

部分房地产项目施工监理不到位，验收走过场，有的甚至不经综合验收就违法上房。《物业管理条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”但是由于前期物业与开发单位多为母子关系、依附关系，承接查验制度往往难以严格落实，导致业主上房后出现许多的房屋质量差、配套设施不健全、开发商承诺事项不兑现、保修推诿扯皮、不能及时办理房产证等问题。有的业主把前期遗留问题归咎于物业，甚至以此为由拒交物业费，引发很多矛盾纠纷。

请问，对这类前期开发遗留问题，下步将如何解决？采取什么措施推动承接查验制度真正落实？

应询：市住建局

市住建局：前期开发遗留问题也是产生物业类投诉、引发矛盾纠纷的一项重要原因。针对这类问题，作为房地产开发和物业管理的主管部门，首先会压实开发建设单位的主体责任，采用通知、约谈等方式，督促开发建设单位履行质保期内的维修责任，限期解决开发遗留问题。同时，也会指导物业企业广泛收集居民诉求，及时与开发建设单位对接、反馈维修事项，共同解决开发遗留问题，做好对居民的解释工作。如果出现开发企业推诿扯皮、拒不保修等情况，将在信用评价系统中予以扣分，限制其后续开发行为。

在推动落实承接查验制度方面。一是加强房地产开发和建筑施工质量监管，按照规划设计标准进行建设和安装，从源头上减少遗留问题，保障承接查验顺利开展。二是扩大事中参与覆盖面，除了建设单位和物业企业双方外，还应当邀请业主代表参加见证，并在县市区物业主管部门、街道、社区的监督下进行，承接查验的过程和结果可以进行公证。三是强化行业监管力度，住建部门抓好房地产开发与物业管理工作的联动，从开发商、物业企业两个方面发力，做好事前提醒、事中参与、事后备案工作，确保物业企业在物业项目交接前落实物业共用部位、共用设施设备查验工作，与开发公司履行必要的验收手续和移交相关资料。

19、消防安全问题

群众对小区内车辆乱停，挤占消防车通道和消防登高面的问题反映强烈。一旦发生火灾，严重影响消防救援。

请问：对一些明知故犯、长期违规占用消防通道停车的违法个人，有什么处罚措施？ 由谁来进行处罚？

应询：市消防救援支队

市消防救援支队：消防通道是紧急情况下百姓群众疏散逃生和消防力量快速到达的生命通道，国家相关法律标准对消防通道的设置和管理有明确要求，消防通道保持畅通尤为重要。但是，由于部分老旧小区的车位紧张、日常单位管理不到位及个别群众法律安全意识不强等原因，消防通道被堵塞、占用的现象仍然存在。对于堵塞、占用消防通道的行为，物业或实行自治管理的业主委员会有权要求当事人立即改正；对于劝阻、制止后当事人拒不改正的，可以报辖区消防救援部门，对当事人处警告或五百元以下罚款。当前情况下，占用消防通道的行为大多发生在停车位紧张的老旧小区，考虑到现实停车条件和执法为民理念，工作中大多采用警告方式予以处理，罚款方式使用较少。当然，大家如果发现有违规占用消防通道的问题，可通过民生热线方式进行反映，及时配合相关物业主体依法治理。2022年，接到的关于占用、堵塞消防通道的投诉案件为832件，今年以来，接到的案件为171件，数据稍微有所下降。

追问：高层住宅一旦发生火灾，我们现有的救援设施能否实施有效救援？

应询：市消防救援支队

市消防救援支队：灭火救援是涉及装备器材、战斗员素质、群众意识等多种因素的行动，只有各因素协同配合，均发挥出各自功能作用，才能确保灭火救援行动成功。

从我市车辆配备看，全市共配备50米以上的消防救援车辆14辆（主城区8辆），其中举高喷射消防车4辆，登高平台消防车9辆，云梯消防车1辆。最高的90米，在兖州区，其次是78米，在高新区。平时高层建筑的火灾扑救也是我们实地熟悉、演练的重点。从实际案例看，我们也成功扑救多起高层火灾（2021年泗水龙城时代大厦火灾；2022年置城国际火灾）。同时，物业单位的应急处置能力、高层建筑固定消防设施完整好用情况、群众自防自救意识等也都是决定高层住宅火灾成功救援的重要因素。请大家多关注济宁消防微信公众号，共同学习、掌握消防安全基本常识。

20、物业行业管理问题

国家取消物业企业资质后，一些实力不强、管理水平不高的小企业也进入物业行业，人员素质和服务水平参差不齐，服务不规范不达标问题突出，行业监管亟需强化。

请问我市将采取什么具体措施强化物业行业监管，提高服务标准化规范化水平？对物业企业提供的服务与合同约定内容不一致、不达标等行为，如何实施处罚？

应询：市住建局

市住建局：自从物业企业资质取消后，只要企业经营范围里有“物业管理”或者“物业服务”事项，就能承接物业项目，的确为我们开展行业监管带来了挑战。针对这个问题。一是制定出台了《济宁市物业管理办法》。指导各县市区因地制宜制定物业服务质量考核办法，由社区进行日常巡查、街道开展考核评价，加强街道和社区对小区物业服务企业的指导和监督力度。二是对物业企业进行诚信管理。印发了《济宁市物业服务企业信用信息管理办法》，通过建立“守信激励、失信惩戒”的信用管理机制，督促物业企业加强行业自律、提高服务质量。目前，全市现有物业企业1318家，已全部纳入信用信息管理，其中，7家物业企业被亮黄牌，3家企业被列入严重失信名单，鞭策和警示作用非常明显，提高了物业企业服务的标准化、规范化水平。物业企业服务与合同约定不一致、不达标，说到底是“质价相符”的问题。关键是加强对物业企业服务质量的考核评估，市住建局主要通过三项措施来监管。一是健全完善小区物业服务日常考核制度。目前，各县市区基本均已建立了考核制度，组织考核有的是县市区政府、有的是街道和社区，其中任城区、鱼台县对物业管理“质价相符”评价机制作出了有益的探索，将业主满意度作为评价物业服务质量的重要参考依据，下步，将指导县市区持续健全常态化的定期考核制度，进一步增大社区、街道和业主的评分权重，将考核结果纳入物业企业信用评价内容，督促物业企业不断改进和提升服务质量。二是突出示范带动作用。近几年，选树了一批“齐鲁红色物业”星级服务企业和项目，还有市级物业管理样板小区。目的就是通过示范引领，为全市物业企业树立标杆、提供样板，组织物业企业现场观摩学习，让广大物业企业知道跟谁学、学什么，积极营造对标先进、取长补短的浓厚氛围。三是加强物业项目经理培训。项目经理对小区物业管理服务具有至关重要的作用，市住建局将持续加大物业项目经理的培训力度，邀请国内、省内知名物业经理人来济授课，传授国内先进的物业管理经验，不断提升物业项目经理的管理水平，持续改进和优化物业服务质量。

21、物业从业人员能力素质问题

据了解，目前我市住宅小区的物业项目经理多是“半路出家”，有经验、懂专业的人员较为匮乏。保安、保洁、绿化等一线人员普遍年龄偏大、文化水平偏低，缺乏专业培训，服务不标准不规范现象突出，影响服务质量，影响行业发展。

请问，下步采取哪些具体措施，切实加强物业从业人员能力素质培训？

应询：市住建局

市住建局：当前，我市物业服务行业从业人员确实存在素质有待提高的问题，尤其是物业保安、保洁等一线工作人员学历偏低、年龄偏大、收入不高，服务意识不强、标准偏低、业务技能不高，直接影响着物业服务行业整体水平的提升，与广大业主高质量生活需求还存在较大差距，难以满足业主多元化、个性化需求。今年提出了“业服务提升年”这一目标，将“从业人员服务水平提升”作为一项重要内容，以推进物业服务提质升级。一是抓好从业人员的教育培训。针对住宅、商业、办公等业态特点，优化完善文明礼仪、投诉处理、秩序管理等服务标准，市、县物业主管部门组织开展线上、线下培训教学，全年计划培训物业项目经理1200人次、从业人员2万人次，提升物业项目经理和一线人员职业素养、专业技能和服务水平。二是强化典型引领。上半年计划开展全市物业服务行业技能竞赛，对物业从业人员分层级、分专业进行考核竞赛，优选表彰一批素质高、服务好、能力强的物业服务人员，发挥典型引导作用。三是加强物业服务企业对从业人员的管理提升，加强对物业服务人员的招聘、培训、激励和管理，提高他们的专业知识、技能，在与业主的沟通服务中，提升沟通能力、服务意识和责任心。

22、物业服务沟通态度问题

调研了解到，许多业主对物业服务不满意，主要是因为日常反映的投诉、报修事项，长时间没有得到物业企业的回应和处理。

同时，业主希望能够更好地了解物业管理的细节和决策过程，但是很多业主反映物业管理不够透明，物业企业与业主缺乏沟通，导致业主与物业企业之间缺乏信任。有的物业企业管理水平较低，人员素质不高、服务态度不好，对业主提出的问题不能耐心细致地进行回答解释，引发业主不满甚至误解。

请问住建部门，应该采取什么措施，来进一步改进物业企业服务态度、畅通与业主沟通渠道？

应询：市住建局

市住建局：沟通和互动是建立良好的物业服务关系的桥梁，也是收集反馈和改进意见的渠道。市住建局作为物业主管部门，始终高度重视群众对物业服务的评价，针对改进物业服务态度、畅通沟通渠道，市住建局将实施“物业行业服务水平”提升行动，突出抓好物业从业人员服务水平提升，企业管理水平提升，行业文明水平提升。

一是加强人员培训，提升服务质量。开展“线上＋线下”专业培训，提升项目经理和一线人员的职业素养、专业技能和服务水平；高标准组织全市物业服务行业技能竞赛，选拔一批素质高、服务好、能力强的物业服务行业“技能状元”、管理精英，着力培养专业型、创新型、复合型物业管理服务人才；积极推广跑步服务，增强物业从业人员主动服务意识，监督物业服务企业在小区定期开展物业项目经理接待日活动，畅通与业主沟通渠道。

二是树立行业标杆，注重奖优罚劣。优选服务优、形象佳、评价高的物业服务小区作为行业样板，组织物业企业观摩学习，交流先进经验，提高物业工作标准。定期公布物业服务“红黑榜”，强化物业服务企业信用评价和物管小区日常考评结果应用，对评价结果好的物业企业、小区，在评先树优等活动中予以倾斜。对信用评级较低的物业企业和考评较差的小区，结合业主意见，进行限期整改，对整改不力、群众反映强烈、情节恶劣的物业企业，一经查明坚决清出济宁市物业服务市场。

三是深化文明行业创建，增强群众与物业联系。组织物业企业利用各种方式，如客服电话、业主微信群、公告公示栏、调查问卷等，与业主保持密切的沟通和互动，了解他们的需求和满意度，及时解决他们的问题和投诉，收集他们的建议和意见，不断改进物业服务品质。开展“绿丝带”爱心送考、公益志愿服务、关爱孤寡老人、献爱心送温暖等活动，在端午、中秋、国庆等节日期间开展丰富多彩的社区文化活动，进一步拉进业主与物业企业的距离。制定“美好家园”示范小区选树管理办法，选树“美好家园”示范小区，发挥典型带动作用。

23、消防安全问题

1、许多小区的消防设施配备不全，日常维护管理不到位，过期、损坏、失修的情况比比皆是。万一有事，就是大事。请问这个问题该如何解决？

应询：市消防救援支队

市消防救援支队：《消防法》规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。下一步，市消防救援支队将会同住建部门加大对物业公司的指导、督促力度。一方面，将严格落实《关于明确消防设施设备维修申请应急使用住宅专项维修资金相关程序的通知》，按照应急使用维修资金的使用情形、使用要求和使用程序，组织开展物业项目消防设施设备的安全隐患排查和整治工作，切实维护业主的合法权益。对物业服务企业存在未履行消防安全设施设备维护管理责任的，将提请住建部门根据相关规定进行处理。另一方面，针对因各种原因难以整改的，市消防救援支队将及时提报属地政府、通报行业主管部门，力求政府、部门、单位主体形成合力，推动解决。

2、请问消防部门在普及消防安全知识、开展消防应急演练方面将采取哪些有效措施？

应询：市消防救援支队

市消防救援支队：消防安全知识宣传、开展消防演练是提升社会单位应急处置能力、提高群众消防安全意识的最主要途径，也是贯彻“预防为主”理念的重心。主要做了以下几方面工作：一是对于全市2501家重点单位，定期组织开展消防安全培训，每年不少于2次。二是对于单位企业，将每月第一周的星期三定为“消防安全检查日”，当天要求单位负责人开展安全自查、培训、演练、消防设施检查等四项活动。三是联合市委党校，在每一期的领导干部培训班上进行消防安全培训授课。四是年初市消防救援支队配备了消防宣传车，根据企业和社区需求，派员实地进行案例警示和基本技能培训。五是联合卫健、民政、教育等行业部门对所属场所开展警示教育培训。六是全市消防救援站向社会群众开放。今年以来，接待群众参观学习678次，群众可在市消防救援支队的微信公众号预约。七是带动消防志愿者利用周末时间开展敲门入户宣传，发放宣传资料。八是在全市社会单位的户外广告大屏、室内宣传屏幕开展“亮屏行动”，统一制作醒目实用的消防安全提示标语。通过以上行动，形成了消防安全“大宣传、大演练、大培训”工作格局。

下一步，在普及消防安全知识、开展消防应急演练方面将主要采取以下措施：一是将采取“线上”与“线下”结合的宣传模式，多途径、全方位构建层级化消防宣传教育服务体系。二是将通过“全城亮屏行动”、“百店万人演练”、“敲门入户宣传”加大消防知识宣传、演练覆盖面。三是将通过“消防科普万里行”“消防宣传赶大集”“消防喇叭村村响”等活动切实把消防宣传教育融入到公众的日常工作和生活。我们将务实创新，遵循“以点促面、局部推进、全面开花”的思路，采取“线上”与“线下”结合的宣传模式，多途径、全方位构建层级化消防宣传教育服务体系，在全市形成“人人关注消防，人人参与消防”良好态势。

3、物业企业在确保小区消防安全方面负有哪些法定责任？对于履职不到位的物业，如何加强监管处罚？

应询：市消防救援支队

市消防救援支队：《消防法》规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。同时，《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》也规定物业公司应保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。

物业服务企业存在未履行消防安全设施设备维护管理责任的，市住建局将根据相关规定计入企业不良信用信息；物业服务企业存在消防违法行为的，辖区消防救援部门将根据相关法律法规对物业服务企业进行处罚。

24、小区安防问题

调研中居民反映，小区安全不能得到有效保障，有些人员在夜晚进入小区随意敲门踩点，在无人的时候投放违法广告；有的小区虽然安装了监控，但是图像不清晰，发生盗窃时看不清盗贼容貌；有的保安责任心不强、治安巡逻不及时，小商小贩管理不严。

请问市公安局，现在“天网”工程和智慧安防工作推进如何？是否将小区摄像头与公安系统联网？下步将如何加强住宅小区安保联动机制？

应询：市公安局

市公安局：近年来，市公安局按照市委、市政府工作部署，突出“全覆盖”和“高质量”两大重点，紧盯目标、攻坚克难，全力全速推进全市天网工程高质量全覆盖建设应用工作，取得了显著成效。我市中心城区已全面实现“道路交叉口无死角，主要道路关键节点无盲区，人员密集区域无遗漏，以及要害部位、案件高发区域、治安复杂场所主要出入口全覆盖”目标。截至目前全市公安自建监控数量突破13万路。中心城区达到城市建成区内每平方公里不低于180个监控探头、辖内城乡每平方公里不低于35个监控探头，各县（市、区）主城区达到城市建成区内每平方公里不低于120个监控探头的覆盖标准，全市城乡监控数量、密度、覆盖范围迈入“全省领先”水平。在省对市2022年高质量发展绩效考核中，我市视频监控建设工作位列全省第3名。

截至目前，全市智慧安防小区建设工作已全面完成，累计投入12770余万元，覆盖率达到100%。其中中级型901个、高级型502个，中高级占比达63.11%，市局大数据平台接入智慧安防小区总量2210个，占比99.42%。在深入推进建设工作的同时，济宁市公安局以“一标三实”系统为依托，建设了市级智慧安防小区管控平台，出台数据对接标准，加快推进市县平台对接工作，整合汇聚各地已建小区数据，为基层警务实战提供数据支撑。目前已汇聚2210个小区、32380万条数据，联网数据量同比增长375%，为基层警务实战提供数据支撑，有效助力社会治安基础要素管控、“三零一无”创建、疫情防控、服务民生、新业态管理等各项基层基础工作。

下步工作中，在智慧安防小区建设中，对新建小区，高清智能监控接入天网平台；对老旧小区、无人管理小区，采取天网增加监控探头，在主要出入口安装微卡口，实现人过留影、车过留牌。进一步健全联勤联防工作模式，指导督促各级公安机关在工作中，按照物业管理小区、商业区、重点复杂部位等不同类型，分级分类组织开展建立联勤联防工作模式。其中物业小区将采取由社区民警或辅警带队，组织相邻小区物业保安开展社区路面巡防，对巡逻区域内的住宅、店铺、汽车、电动自行车，检查其防盗情况，做好防范提示工作；商业区巡防将采取由巡防民警或辅警带队，组织相邻商场、店铺派驻保安或自招保安步行巡逻，检查店铺安防情况，汽车后备箱、电动自行车防盗情况；重点复杂部位由巡防民警或辅警带队，组织相邻单位保安员，统一驾驶制式电动车上岗巡逻或步行巡逻，检查单位安防情况，做好防范提示工作。同时，各地公安机关将结合重大安保、大型活动安全保卫工作，紧紧抓住保安服务公司这个载体，由县级公安机关统一组织保安服务公司安排适量保安员，由民警或辅警带队，在重点时段、重点部位开展巡逻防范。

25、通讯信号覆盖问题

很多小区的电梯、地下车库都没有手机信号，或者信号很弱，一旦发生紧急情况，无法及时拨通救援电话，存在很大安全隐患。请问，这个问题如何解决？

应询：市工信局

市工信局：一是加强组织领导。成立由市工信局、市住建局、市市场监管局、国网济宁供电公司、各通信运营商组成的济宁市5G深度覆盖领导小组，明确各部门单位职责，统筹协调推进全市5G网络深度覆盖工作。同时，指导各县（市、区）参照市里的做法，成立相应机构，实现上下无缝对接。

二是压实目标责任。组织摸底调查，针对存在的突出问题，拟制3年整改计划，将任务目标分解到年度、落实到县（市、区），明确到责任单位和责任人。同时，协调市考核办，将年度任务目标完成情况纳入市对县年度综合考核，定期督导调度通报，确保任务目标如期完成。

三是加强沟通协调。定期召开推进会，研究解决推进过程中存在的突出问题。为确保三年内5G网络全覆盖、无新增，市工信局将联合三大通信运营商积极开展对上争取工作，确保5G网络深度覆盖有足额资金保障。同时，学习借鉴兄弟城市的先进经验，积极协调市住建局出台配套政策，将5G网络深度覆盖纳入新建小区（含建筑物室内、地下停车场、电梯间）立项、设计、审图、施工和验收全过程，从根本上解决新建项目无通信设施配套等突出问题。

26、转供电改造问题

目前，个别小区用电还没有实现直供到户，居民用的还是施工用电或临时用电，由物业公司抄表和代收电费，电价不仅高于居民用电价格，而且没有享受分时电价，还要分摊设备和线路维护、损耗费用，甚至忍受因个别用户欠费造成的拉闸之苦，用电权益得不到保障。

《山东省物业管理条例》第七十七条规定，供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备改造，应当达到分户计量、分户控制条件。请问供电部门，对这些实行转供电的小区，有无改造的计划安排？能否尽快将这些设施尽快移交给供电公司？

应询：市供电公司

市供电公司：转供电小区是社会发展历史原因造成的。主要由两大类，一类是2005年之前建成的部分老旧小区、单位宿舍；另一类是近年来个别开发企业资金链存在问题未按照国家、省有关技术标准完成供电设施建设的小区。

针对老旧小区供电设施改造工作，我市2020年印发了《关于印发济宁市支持城镇老旧小区改造十条措施的通知》（济政办发〔2020〕7号），明确规定供电设施产权不属于供电公司的（即转供电小区），供电公司负责出资购置安装电能计量箱、电能表和远程采集装置。2022年，由汶上县人民政府出资对汶上城区39个老旧小区进行了“转改直”改造，惠及5124户居民。下一步供电公司将加强与属地政府、住建部门沟通汇报，结合全市老旧小区改造工作，力争把供电设施“转改直”同步纳入老旧小区改造计划。积极向省电力公司争取资金支持，力争延续《关于认真做好全省老旧住宅小区专业经营设施设备改造升级及相关工作的通知》（鲁建发〔2016〕4号）相关政策，即“供配电设施改造资金采取专营单位投入一块、各级财政资金补助一块、原产权单位分摊一块的方式共同解决”，供电公司按照改造资金的“三分之一”进行投资。

针对临电上房问题，《山东省城市房地产开发经营管理条例》（2021修订版）已明确正式用电是开发商交房的必要前提条件。建议购房者，在正式用电通电前，主动拒绝开发建设单位违规交房行为，保护自身合法用电权益。市住建局《关于加强全市住宅小区供水供气供暖供电设施建设管理工作的通知》（济建房字〔2020〕13号）明确，对专营设施未经验收、移交的开发项目不予综合验收备案，对拒不整改的企业计入信用档案、依法依规实施联合惩戒。这些强有力的政府监管措施将有效避免临电上房问题。《济宁市主城区城市基础设施配套费征收使用管理暂行办法》（济政发〔2021〕18号）规定，红线内供电设施建设安装费用统一纳入房屋（工程）开发建设成本。临电上房小区的供电设施改造不应由专营单位负责。针对已形成临时电源供电既成事实的小区，建议属地政府牵头采用“一事一议”的方式，具体小区具体分析，或推动原有开发建设企业继续按照标准建设，或使用监管的商品房预售资金、住宅专项维修资金、业主集资资金等开展供电设施建设，经验收、符合省政府相关建设标准后，供电公司接管到户。

另外，供电公司将积极会同各级市场监管、住建部门，督促指导转供电业主提升供电服务，严格查处转供电违规加价及其他侵权行为，保障被转供电户合法用电权益。

供电公司对转供电小区暂无改造计划。下一步将积极配合开展小区“转改直”工作，对于经改造、达到山东省住建厅和质监局《住宅小区供配电设施建设标准》（DB37_T 5061-2016）的小区，全部接收、直接管理到户。

27、物业管理融入社区治理问题

《济宁市物业管理办法》第五条规定，县（市、区）人民政府（管委会）应当将物业管理工作纳入社区管理和社会治理体系，建立健全县（市、区）、乡镇（街道）、社区三级物业管理工作体系。目前来看，有的街道、社区对物业管理重视不够，履行小区社会治理职责不到位，社区环物委会运行不规范，社区网格员未能真正深入小区发挥协调处理纠纷矛盾作用。

请问，下一步如何健全物业管理基层治理机制，将物业管理与社区治理有机结合？

应询：市住建局

市住建局：物业管理服务涉及千家万户，社会关注、群众关切，既是房地产经营管理的重要组成部分，又是当前基层社会治理的重要方面，尤其是物业具有“扎根基层、贴近群众、覆盖广泛”等特点，对推动经济社会高质量发展和持续提升群众满意度具有非常重要的作用。近年来，市政府高度重视物业管理服务提升工作，2019年至今，连续五年将“提升物业管理水平”列为政府为民办实事予以重点推进；聚焦红色物业、群众满意度、行业监管、老旧小区改造等工作重点，着力推动党建和物业深度融合，积极开展物业领域专项整治行动，健全物业管理制度体系，加快提升全市物业管理服务水平。下一步，一是深入推进“儒风济宁 红色物业”品牌建设。全面实施社区物业党建联建，推动物业企业、业委会与社区两委成员“双向进入、交叉任职”。充分发挥全市物业服务行业党委作用，积极指导物业行业领域的党建工作。二是持续强化党建引领。建立健全物业服务行业党委、社区党组织、小区党支部、业委会和物业企业党组织“五位一体”联动工作体系，全面开展“红色物业服务日”活动，常态化开展小区暖心服务，深入开展业主委员会履职能力培训，以点带面带动业主自治水平提升。指导物业企业强化“社区资源整合”能力，广泛参与创建全国文明典范城市、社区文化建设、协助协调邻里关系等公益事务，积极融入基层社会治理。三是实施物业提升行动。聚焦物业领域群众投诉事项，积极开展矛盾问题化解，指导各县（市、区）物业主管部门和街道、社区组织各物管小区开展物业项目经理接待日活动。城管、公安、市场监管、消防等部门，联合开展“一线执法进小区”，持续抓好投诉问题整改督办，提升物业企业的服务水平。

28、物业乱收费问题

群众对物业乱收费问题反映强烈。有的物业企业擅自上调收费标准，有的违规收费、强制收费，还有的通过保证金、押金等形式变相收费，引发业主不满和投诉。同时，物业费收支情况不公开不透明的现象仍比较普遍，许多业主因此拒交物业费，物业往往对欠费业主限制使用电梯卡、门禁卡等方式，变相催缴，引发矛盾纠纷。

请问，1、下步怎么系统整治物业收费领域的乱象？

2、物业费收支公开有没有时间表？如何确保规范操作？

应询：市市场监管局

市市场监管局：近三年来，市市场监管局持续组织在全市范围内开展物业服务收费领域重点问题专项整治，着力纠正查处收费公示不规范、服务乱收费等违规行为，重点解决群众反映强烈的物业收费突出问题，全市共派出检查人员3766人次，检查物业服务企业1564家，开展提醒告诫604次，立案调查54件,实施经济制裁439.43万元。

下一步，市场监管部门将持续推进物业服务收费专项整治工作。一是加强宣传引导。在执法监管过程中，加大对物业服务收费政策的宣传力度，引导物业服务企业自觉规范收费行为。二是加大公开力度。督促物业服务企业设置物业服务收费明码标价公示栏，向业主公开服务收费信息，让群众明明白白消费。三是严格执法监管。深入物业管理小区排查问题，加强督办整改，依法从严查处物业服务收费违法行为。四是做好物业收费投诉举报问题的处置，对群众反映强烈、问题整改不力的物业服务企业将严格依法立案惩处，形成有力震慑。五是加强部门协同，积极配合相关部门完善我市的物业管理规章，明确政策界限和相应罚则，依法进行监管。

根据住房和城乡建设部《关于开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”工作的通知》《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》等现行规定要求，物业服务企业需在住宅项目内显著位置，采取公示栏、收费清单、电子滚动屏等方式，公布物业服务、停车及其他有偿服务的收费项目、收费标准、收费方式和投诉电话等信息。物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。

关于物业费收支公开时间表问题，按照现行政策法规要求，物业服务企业需要向业主公开公示服务标准和价格，投诉渠道和方式，公共收益信息等三大类主要信息。物业费收支公开只针对实行酬金制收费方式作出明确规定，要求物业服务人应当对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查，业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。对于采取包干制收费方式服务企业，由物业服务企业自主自愿公开收支，当前，我市物业服务企业基本采取包干制收费方式，由物业服务企业自主决定公开收支情况。